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  在物流地产快速增加的亚太区,港股商场行将迎来一家专心在亚太区的物流地产ESR(前称“易商红木”)。

  公司将于6月6日至6月12日招股,拟全球出售约5.607亿股,其间,香港出售占5.6%,94.4%为国际配售,出价格介于16.20~17.40港元/股之间,200股/手。估计公司于6月20日在香港联交所主板正式挂牌买卖。德意志银行和中信里昂证券为此次发行的联席保荐人。

(信息来历:公司招股书)

  依据拟出价格及份额测算,此次ESR募资额约在90.83~97.56亿港元之间,有望改写2019年以来香港最大IPO规划,其一举一动必然也会发引发商场的亲近重视。

  一、亚太区物流地产一哥的兴起

  毫无疑问,ESR在物流地产职业具有无足轻重的位置。现在,依据仲联量行数据显现,公司是亚太区域最大的归纳物流地产渠道。

  ESR的前身是易商红木。2016年1月,易商红木由易商集团与红木集团兼并建立。兼并至今仅三年多时刻,但得益于其由两大明星企业--“易商”与“红木”兼并的身份,一路开展迅猛,财物办理规划从2016年74亿美元增加62.2%至2017年的120亿美元,随后到2018年12月31日,具有约160亿美元。

  傍边,易商集团于2011年,由闻名组织华平出资集团与沈晋初创建,专心为我国等区域供应现代化仓储设备服务。创始人华平出资集团资金实力雄厚,具有敏锐的职业洞察力。创始人沈晋初则具有丰厚的职业经历,曾就任于国际物流地产职业巨子普洛斯,担任华东区总经理和中华区榜首副总裁的要职。

  红木集团于2006年,由Stuart Gibson、Charles de Portes一起创建,首要从事日本的物流职业,两位创始人也都曾担任普洛斯高管

  凭仗“奢华”的明星创始人阵型,ESR在物流地产界优势凸显。自建立以来,ESR融资共八轮轮,累计金额近13亿美元,折合约90亿人民币。除华平出资外,曾取得包含高盛、荷兰汇盈(APG)、通用电气养老基金信任和京东物流在内的全球本钱出资。ESR终究有何独特价值,引全球尖端本钱喜爱?

(信息来历:公司招股书)

  二、供需缺口巨大,职业与年代的共振

  从长时间来看,消费及工业转型晋级将继续支撑起物流职业的增量需求。相应地,电商迸发、零售革新和高端制作三大下流的快速开展导致高端物流仓储需求旺盛,与国内以致亚太区高标仓储设备供应显着缺少构成巨大缺口,为职业开展供应严重机会。据数据显现,社会物流费用总额由2007年的4.55万亿元增加至2018年底的13.3万亿元,年均复合增加率超越10%。

  近年来,国内电商职业开展迅速,随同浸透率地继续快速提高,即便增速出现放缓绝对值也一向保持在中高速水平。据艾瑞咨询核算,2017年我国网络购物商场规划6.1万亿元,同比增加30.31%,2018上半年网购规划3.58万亿元,同比增加31.29%。

  除了电商范畴,传统零售职业一向是对现代物流仓储设备需求占比较高的范畴。在消费晋级及线下零售革新推进下,在原有现代仓储需求的基础上,来自线下零售革新创新所开释的增量需求也不容忽视。据业界剖析测算,2017年社会消费品零售总额中产品零售额32.66万亿元大约对应1.56亿平方米的物流仓储设备需求,估计2018年将增至1.70亿平方米左右。考虑到与现代物流设备相对应的传统零售份额,按20%~50%核算,现代物流仓储需求将在0.34至0.85亿平方米;电商与实体零售算计对应物流地产高标仓储需求约在1.5至2.0亿平方米。

  除了C端商场外,B端的物流仓储具有宽广而难以量化的商场空间,如晋级后的制作业需求等,随同附加值不断提高,资金密布、产品结构杂乱等特征出现,库存过高或许存货周转太慢,都会对其资金链形成压力,因此存在激烈的高标仓储需求。

  而与旺盛的需求比较,我国高端仓储设备供应显着缺少,存在巨大缺口。据戴德梁行的陈述显现,估计到2020年国内高标准库房的供应量只要0.56亿平方米至0.66亿平方米,与需求量之间的缺口巨大,高标库房设备严重缺少。

  三、物流地产的出资报答竞争力凸显,ESR处于优势赛道

  首要,在求过于供的对立下租金继续上涨,物流地产较商业、住所地产等出资报答率更高,一起开发周期仅12-24个月。现在我国优质仓储布局以长三角、珠三角及渤海湾等三大都市圈为主,中心城市如北、上、广、深等一线城市物流仓储设备出资净报答率达6-8%,高于购物中心、写字楼等商业地产的4-5%和住所地产的2-3%。另据CBRE核算,物流地产租金自2009年起年化增幅保持在4.3%。

  公司所办理的物流财物会集散布于亚太区1线及1.5线中心城市圈的首要物流纽带、重要海港、机场等重要交通纽带及工业区邻近。以国内城市为例,北、上、广三大中心城市物业项目算计占比国内总项目数的62%以上。

(信息来历:公司招股书)

  别的,在融资及财物证券化方面,物流地产比较商业地产标准化高,证券化难度小,关于基金渠道等出资组织的吸引力更强,物流地产基金及项目集资才能相对更强。

  四、赴港上市的ESR有何出资亮点?

  1)亚太区最大的物流地产渠道,专心于高增加的亚太商场

  据仲量联行陈述,自2019年4月1日至2020年12月31日,按建筑面积及公司直接持有并办理的出资组合财物价值核算,公司是亚太区域最大的物流地产渠道。按建筑面积计,公司亦具有亚太区总述最多的储藏开展项目。据仲量联行陈述,2018年亚太区GDP超越28.5万亿美元,占到全球GDP的三分之一以上,而中、日、韩、新加坡、澳大利亚及印度等区域商场占亚太区GDP近9成。估计2019~2023年,上述亚太区经济增加中心国家的非公消费年均复合增加率达8.1%,约为同期美国预期值的2倍。

  自2017年以来,ESR一向在加快扩展其在亚太区的事务地图。先后进入新加坡、印度商场,并于2017年10月入股Propertylink及Centuria。据招股书显现,Propertylink是一家专心澳大利亚工业及办公室出资的地产集团,现在在澳洲买卖所上市,Centuria为澳洲买卖所上市的物业基金办理公司。次年,战略出资我国第三大物流财物办理公司-我国物流财物(1589.HK),先后进入韩国、日本、印度商场,并于上一年8月及本年4月全资收买澳大利亚抢先的物业开展集团CIP及Propertylink,全面发力澳大利亚事务。据悉,CIP具有在澳大利亚的商业及工业地产项目成绩,事务广泛澳大利亚全国。

  不同于普洛斯、Goodman这类国际性的物流地产集团,ESR聚集亚太区的差异化定位,并在内部协同的基础上,凭仗并购为首要手法的外延式扩张途径,成就其在亚太区的商场领导位置。招股书显现,ESR财物办理规划由2016年底的74亿美元增至2018年底的160亿美元增加超116%。在规划快速扩张的一起,推进ESR的成绩继续高增加。

  2)成绩增加微弱,事务包含全生命周期

(信息来历:公司招股书)

  据招股书显现,2016~2018年三年期间,集团别离完成收入9674万美元、1.53亿美元、2.54亿美元,年均复合增速超62%。同期对应净赢利别离为1.05亿美元、2.01亿美元、2.13亿美元,年均复合增速超42%。

(信息来历:公司招股书)

  就事务形式而言,如下图所示,从选地、规划、开发、建造、租借及财物办理,包含全生命周期。现在,公司主营事务包含三大板块,别离为开展、基金办理及出资。据招股书显现,开展指集团经过开展、建造及出售计入自有财物负债表的已竣工物业所赚取的开展赢利。基金办理则首要针对基金及出资公司等收取根本办理费、财物办理费、收买费、开展费及租金;出资则首要为针对计入财物负债表的已竣工物业赚取租金收入及增值收入,以及向所办理基金及出资公司与公募不动产出资信任基金的一起份额中赚取股息收入、分红盈余及或分红增值收入等。

  3)轻财物运营,规划与成绩增加的中心引擎

  除了多元化的事务结构,轻财物化运营形式也是公司的另一中心优势。据了解,ESR轻财物运营包含售后回租与REITs两种途径。经过售后回租可以取得企业已有的物业,协助企业轻财物运营,易商取得园区物业,便于规划扩张;经过REITs形式,将易商物流园区内自有物业轻财物运营,完成资金快速周转。

  到2018年12月末,公司的财物办理规划约160亿美元,包含建筑面积约660万平方米的已竣工物业、在建物业370万平方、土储180万平方,算计超越1200万平方米。

(信息来历:公司招股书)

  从公司所办理财物结构来看,基金财物办理规划占总财物办理规划近九成,而从分部成绩体现来看,基金办理与出资分部奉献最高,算计份额在近三年保持在六成以上,且基金办理分部比重呈逐年上升趋势。与此一起,公司近三年的净负债财物比率最高不超20%,足见ESR轻财物运营形式的成效。

(信息来历:公司招股书)

  五、结语

  2017年7月14日,由万科、厚朴出资、高瓴本钱、中银投组成财团宣告了对普洛斯的私有化收买,买卖总价116亿美元。媒体及商场一片哗然的一起,也促发了本钱对现代物流地产商的再次审视与出资觉悟。但是,至今停止,在大中华区商场就一向缺少着增加迅猛、全球排名靠前、归纳实力强且跨区域布局的优质出资标的,直到现在,ESR正式请求赴港上市,打破了这个局势,给香港商场甚至大中华出资商场带来稀缺的上市出资标的。

  跟着出资者对ESR的了解及发掘的加深,出资者会发现除了上市买卖的房地产出资信任基金REITs及香港出资者耳熟能详的领展房产基金之外,本来还有ESR这一类型的交融了承建、出资及财物办理等房地产运作渠道可供装备,经过重复比照这些类似财物类别的收益率及风险性,商场参与者更能灵敏地调理其财物装备结构。所以,ESR若能成功发行上市,实质上对整个老练的海外商场有多重的深远的含义。

(来历:investing.com)

  而嘉民集团近十年的股价出现长牛的走势,也已反映出商场关于物流地产类出资信任继续看涨的活跃预期。关于ESR上市后的股价体现,无疑是活跃的启示。

(责任编辑:DF314)

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